不動產市場分析

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本週主題：不動產市場分析
國立中山大學財管系陳明吉編輯
一、市場分析概論
(一)市場分析之界定
總體市場(大環境)分析：市場研究
個體市場(小環境)分析：市場能力分析
(二)市場分析之區別
範圍
適用對象
分析過程
資料來源
分析內容分析結果
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(三)市場分析之目的
總體市場分析之目的
個體市場分析之目的
(四)市場範圍之界定
不同房地產類型
不同個案規模大小
不動分析目的
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二、市場分析之作法
(一)分析內容
總體市場分析內容
國內或國際經濟發展情勢
市場範圍界定
地區經濟分析
需求及供給分析
目前及未來市場狀況分析
個體市場分析
界定目標市場的範圍
目標市場分析
基地分析
競爭者調查分析
市場胃納率、占有率分析
利潤及成本預估
行銷策略及經營計劃
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1. 市場胃納率（Absorption Rate）指的是在一定的市場
範圍、一定期間內，對市場範圍中的所有對象標的的
潛在需求量，其主要是針對需求分析。換句話說，在
某種類型價格下所能被吸收或購買的數量。
–市場胃納率＝（已購買的數量/可購買的數量）
2. 市場占有率（Capture Rate）指的是在一定的時間、一
定的市場範圍內，投資個案供給佔市場總供給的比
例。相對於市場胃納率，所指的是市場的供給分析。
–市場占有率=（已推出的數量/可推出的數量）。
3. 銷售率（Sales Rate），此觀念較缺乏一定時間、範
圍、與產品類型的限制。
–銷售率＝已售數量（金額）/可售數量（金額）
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(二)市場分析架構
1.總體市場分析架構
總體市場分析
國內或國際政經發展趨勢
市場範圍界定
地區經濟分析
需求及供給分析
目前及未來市場狀況分析
2.個體市場分析架構
個體市場分析
基地分析
競爭者調查分析
市場胃納率及占有率分析
利潤及成本預估
行銷策略及經營計劃
目標市場分析
界定目標市場的範圍
根據Pyhrr等人
（1989）提出市場
分析架構如下：
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區域環境
與
基地分析
大環境分析
人口變動趨勢
不動產市場動向
都市發展
政府不動產與金融措施
生活環境與公共設施
交通運輸情況
區域市場動態
競爭個案調查
消費者需求調查
基地公共設施配置
基地周圍環境
基地法規管制情形
基地使用現況
土地標示及產權
產品定位訂價
與
投資可行性分析
產品形態定位與訴求
產品價格定位
投資效益分析
投資綜合評估
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(三)大環境分析
1. 人口因素
– 家戶數
– 移出移入
– 就業人口
2. 都市發展
– 主要與細部計畫
3. 不動產市場動向
– 景氣，價位，型態，胃納
4. 政府不動產政策與其他政策
5. 一般市場分析之檢討
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(四)區域環境分析
1. 生活環境與公共設施
• 區域環境概況介紹
• 公共設施配置情形
2. 交通運輸分析
3. 區域市場發展分析
4. 競爭個案分析
5. 消費者需求傾向調查
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(五)基地調查分析
1. 基地位置與產權調查
2. 基地使用現況調查
3. 法規管制調查
4. 周圍環境與出入動線
5. 公共設施配置
6. 一般市場分析之檢討
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(六)產品訂位與投資可行性分析
1. 產品定位
2. 產品訂價
• 考慮因素
• 定價目標
• 定價方法
3. 投資可行性評估
4. 現況檢討
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三、市場分析課題與對策
(一)大環境動態之整體掌握
在市場景氣資訊方面
在大環境條件方面
(二)供需次市場分析觀念的運用
供給次市場分析
需求次市場分析
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(三)市場胃納分析方法之運用
市場胃納意義之掌握
市場胃納分析方法之運用
(四)產品定位及訂價對市場動態之考慮
市場景氣活絡階段
市場景氣持平階段
市場景氣蕭條階段
(五)投資可行性分析之完整性
非財務性分析方面
在財務性分析方面
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四、國內房地產市場長期分析
•1960年代以前(潛伏時期)
•1960年代(成長時期)
•1970(繁榮波動時期)
•1981年至1986年(黑暗時期)
•1987年至1989年(狂飆時期)
•1990年至目前(衰退時期)
•2005至未來
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•房價近況發展
–國泰房價指數分析
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台北地區預售房價
-
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
450,000
67Q1 69Q1 71Q1 73Q1 75Q1 77Q1 79Q1 81Q1 83Q1 85Q1 87Q1 89Q1 91Q1 93Q1 95Q1 97Q1 99Q1 01Q1 每
坪
單
價
：
元
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60.00
70.00
80.00
90.00
100.00
110.00
120.00
130.00
140.00
83Q3
84Q1
84Q3
85Q1
85Q3
86Q1
86Q3
87Q1
87Q3
88Q1
88Q3
89Q1
89Q3
90Q1
90Q3
91Q1
91Q3
92Q1
92Q3
93Q1
93Q3
94Q1
94Q3
95Q1
95Q3
Taipei County
Taichung City
Taipei City
Kaoshiung City
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五、國內房地產市場類型與地區分析
(一)住宅市場
(二)商用不動產
(三)辦公室市場
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台北市七大辦公商圈之特色
台北市的辦公商圈各商圈的特性
1.敦北民生區域特性：
該區鄰近敦化南路、北路， 整體都市環境十分優良， 加
上捷運通車之故， 吸引許多外商及著名企業進駐該區。
此區辦公大樓十分熱門， 去化十分迅速， 由於外商及大
企業紛紛進駐， 使得此區有尊貴感。
知名大樓：
宏泰世紀及世界大樓、聯邦大樓、宏國大樓等
2.敦化南路區域特性：
敦南區之租金水準於台北市各辦公大樓分區中， 僅次於
民生-敦北區。此區與民生-敦北區相同，由於整體辦公環
境甚佳， 此區之辦公大樓市場亦十分熱絡， 近來有許多
大樓新建完成， 為此區帶來一片新氣象， 成為外商、著
名企業雲集之辦公商圈。
知名大樓：
遠企中心、東帝士摩天、敦南財經、潤泰大樓、富邦保
險大樓、凌雲通商、保富大樓等
3.南京松江區域特性：
此區為台北市早期發展之商圈， 故多傳統產業據居於
此， 雖多為年份較久之辦公大樓， 但由於位處台北市發
展的中心地帶， 因此租金仍維持一定之水準。
知名大樓：
田明大樓、盛香堂松江大樓、BossTower、帝國大樓、新
光國際大樓、松江企業總署等
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4.南京復興區域特性：
此區亦為台北市早期發展之商圈，辦公大樓之平均年份
亦久，且多B 級及C 及大樓，但由於木柵捷運線通車，
相較於其他分區而言，租金水準十分的經濟實惠，且有
看漲之勢。本區多中小企業及一些知名外商進駐於此。
知名大樓：
惠普大樓、世界金融通商。、SunPlaza、保富大樓、大同
大樓、捷運聯合開發大樓等
5.信義計畫區區域特性：
由於信義區目前為行政中心，及世貿展覽中心，各項機
能均十分充足，加上該區捷運、大眾運輸均便利，預計
在台北國際金融中心完工後，租金有很大上漲空間， 發
展潛力十足，目前成為新興商業中心， 金融業、科技業
及外商企業總部均設立於此。
知名大樓：
震旦大樓、交易廣場、國泰信義大樓、中油大樓、新光
曼哈頓、國貿大樓、遠雄國際大樓等
6.站前西區區域特性：
本區為早期商圈， 目前在實施都市更新計畫中，辦公大
樓多老舊， 週邊環境較差，除新大樓外，商業活動多屬
於零售型態及補習班。另外國家行政中心也位於此區，
是政府極力更新的區域。本區位於台北市交通樞紐之地
位， 預計在各項交通改善計畫完成後， 加上該區充足的
商業機能， 及新興辦公大樓的完成後， 將會有很大之發
展潛力。
知名大樓：
新光摩天大樓、漢口綜商大樓
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7.南京四五段區域特性：
區發展為沿續南京東路二、三段，舊有台北華爾街之稱，
但因為區位較接近中心區，捷運轉乘及公車系統發達，
交通便利，且租金為市中心各區相較最低者，故此區深
受各行各業喜愛。
知名大樓：
國家企業中心、富昇金融大樓、中央商業大樓、世界大
樓、金寶大樓、中華開發大樓、威京大樓等
8.內湖工業區區域特性：
本區雖為工業區，但由於政府鼓勵策略性產業進駐，特
地放寬使用規定，在台北市辦公室供給量不足的情形
下，許多企業紛紛在此購地自建或自購辦公室，設立企
業總部於此。本區遠離市中心商業區，目前交通及民生
設施發展較為不足，是一項缺點，因此租金為各區最低
者，也因為租金相對台北市便宜，且有量身定造的優勢，
所以成為炙手可熱的區域。
知名大樓：
遠雄內湖遠東ABC 科技廠半大樓、騰富系列科技廠辦大
樓、光寶大樓、

陽明山趣(雲海、尋訪松園、小冷坑)

2008/08/13

最近剪了個短髮，也告別了長髮，以前的同學就跟我說過我頭髮都留不長，因為我留長了又想剪，剪短了又想留長，所以這次我特別去剪的很短，一方面這樣比較好整理，一方面可以久久才去修一次頭髮。 現在的短髮造型我很喜歡，因為覺得自已變年輕了啦…呵，媽說我之前留長看起來比較成熟，而現在比較可愛… 我也覺得很適合我，因為我心裡還是小孩子啦~~~大概什麼時候會長大我也不知…總之，喜歡就好…
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1231231

林志玲

美吧~~她好有氣質喔，看到她心情都好了~

打開部落格

開了 google Blog … 挺新鮮的…
喔耶!~

先來放張志玲的照片，她粉美呢…